PATRICIA CEBALLOS SANCHEZ soy agente profesional Inmobiliaria, especializada en la ciudad de Cali .

¿Hay ventajas al comprar una vivienda de contado?

Cuando tienes recursos para comprar una vivienda de contado o con muy baja financiación, tienes una oportunidad de oro para invertir o vivir. Normalmente, cuando se necesita apalancamiento de constructoras o bancos, no sabrás cómo quedará el proyecto hasta que lo entreguen. En cambio, con recursos propios podrás comprar un proyecto para entrega inmediata o que ya esté construido, de esta forma sabes qué es lo que estás comprando y mitigas al máximo el riesgo.

Por otro lado, con dinero en mano es más fácil manejar una negociación y acceder a negocios de oportunidad. Por ejemplo, alguien que tenga una emergencia y esté vendiendo por necesidad, las últimas unidades de la constructora que salen con descuento o desistimientos de personas que no lograron el crédito hipotecario. Sin duda, negociar con plata en mano te facilita mucho más las cosas. 

¿Cuáles son los pros y contras de comprar un inmueble con crédito de vivienda?

Comprar un inmueble con financiamiento te permite apalancarte, es decir, utilizar el dinero de otras personas para construir patrimonio propio. Yo suelo apalancarme constantemente de la constructora (comprando proyectos sobre planos), y de forma posterior, de los bancos. 

Esto permite acelerar tu proceso, porque no siempre vamos a tener el capital suficiente para comprar uno o dos apartamentos al tiempo. Por el contrario, al apalancarnos, vamos a poder acceder a dos, tres, cuatro o más unidades de forma simultánea, siempre y cuando organices tu estrategia y tengas la capacidad de endeudamiento suficiente.

El principal contra son los números. Usualmente, la gente no sabe tirar números, calcular los gastos reales que deja el proyecto y los ingresos reales que va a dejar. Esto puede afectar seriamente la rentabilidad de tu inversión porque debes cargar los intereses que pagas mes a mes; si haces una revisión responsable de tu inversión no tendrás este problema.

En mi caso, lo que regularmente hago para no caer en este error es comprar en primeras listas de precios para ganar la mayor valorización posible. Además, incluyo en mis cálculos de gastos la vacancia del inmueble, los gastos fijos del apto como administración (si aplica), predial, cuotas extras, servicios públicos, comisiones de agentes inmobiliarios (si aplica) y la cuota del crédito, sobre todo los intereses.

¿De qué depende la decisión de comprar con o sin crédito de vivienda? 

La decisión va a depender de lo que quieras construir y del capital del que dispongas. Si cuentas con una buena suma de dinero, vas a poder acceder a propiedades a muy buenos precios, lo cual te va a permitir acelerar el proceso de inversión. Podrás optar por negocios como transformar casas por medio de flipping, reajustar casas para hacer un coliving o comprar propiedades con niveles de estrés altos para sacar buenos precios.

Si no dispones de estos recursos o quieres seguir aumentando los mismos, si o si debes buscar cómo capitalizar y apalancarte de los bancos, constructoras y subsidios (de ser posible). De esta forma, solo requieres un flujo de caja mensual durante unos meses, capitalizas y repites el proceso.